Отправлено: 18.10.07 16:24. Заголовок: Оплата коммунальных платежей в новостройке

Здравствуйте, Людмила Анатольевна!
Я купил квартиру в новостройке в известном Вам микрорайоне Ольгино города Железнодорожный. Знаю, что Вы в курсе ситуации, которая там складывается, и помогаете жителям в их борьбе с "карманным" ТСЖ советами и даже делом - притом успешно (читал материалы судебного разбирательства относительно договора между застройщиком и дольщиком).
У меня ситуация следующая:
Соглашения с ТСЖ, созданным застройщиком, об оплате техобслуживания и коммунальных платежей, я подписал в январе 2005 года (при получении ключей) в надежде, что вскоре начнется регистрация права собственности. Акт приема-передачи квартиры подписал в сентябре 2005 года. Право собственности оформил через суд в октябре 2006 года. До этого времени в квартире не жил (показания электросчетчика - "0", есть справки с постоянного места жительства), плату за техобслуживание и коммуналку не вносил (заплатил только за первые 4 месяца, как было предусмотрено договором инвестирования).
Вопрос: не стоит ли мне подать иск к ТСЖ о признании соглашений с ТСЖ ничтожными по ст. 178 ГК РФ, как не содержащих существенных условий договора (в этих соглашениях не указаны сроки их действия). По-моему, если мне не удастся доказать ничтожность этих соглашений, то придется платить за техобслуживание с момента их заключения (даже несмотря на то, что акт приема-передачи квартиры подписан позже). Может быть, есть еще какие-нибудь зацепки для того, чтобы аннулировать эти соглашения (например, их предметом является "передача собственником жилого помещения прав по управлению имуществом", т.е. их можно классифицировать как договор доверительного управления имуществом, который подлежит обязательной государственной регистрации по ст. 1017 ГК РФ (что сделано не было), и вообще несобственник не мог являться учредителем доверительного управления).
Спасибо!

 Отправлено: 18.10.07 17:22. Заголовок: Re:

Имеет значение, в каком Вы сейчас положении:
Предъявлен ли к Вам иск?
Вступили ли в ТСЖ "Новое Ольгино"?
Признание права собственности через суд я не одобряла, так как это - ловушка. Вы в исковом заявлении написали: "принял по акту с ... числа, пользуюсь, владею, пригодна для проживания и пр". Почитайте решение суда, конкретно - Ваши пояснения в нём. И тогда станет ясно, какова Ваша позиция - сильная или уязвимая.
Судя по тому, что есть справка с места жительства, показания счётчика "0" до .дня судебного решения, то даже с даты приёма квартиры по акту приёмки Вы не должны оплачивать НИЧЕГО. Поскольку, не имея права собственности, Вы не имели права на перепланировку, на регистрацию по месту жительства, ("я не вселялся, не производил отделки квартиры, так как не был уверен, что квартира будет моей") .
Если нет к Вам иска, не стоит суетиться, надо только готовиться к обороне.
При подаче иска к Вам - Вам надо подать встречный иск - признать ничтожным Соглашение, поскольку оно могло быть заключено (либо может начать действовать), по крайней мере, только с даты передачи Вам квартиры от застройщика, то есть с момента когда Вы стали ею реально владеть. Либо, строго говоря, с момента признания её Вашей собственностью по решению суда. Можно требовать (то есть возражать) по максимуму, оговаривая приведённые варианты - с датами, суд должен решить, как правильно.
Эти разборки проводятся в городском суде, а там они, к сожалению, решаются однозначно.

 Отправлено: 22.10.07 11:57. Заголовок: Re:

В ТСЖ "Новое Ольгино" вступил, все оплачиваю с того момента, как ТСЖ "Новое Ольгино" заключило договора с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
Иск от ТСЖ застройщика пока не предъявлен - этим и вызван мой вопрос о целесообразности самому инициировать судебное разбирательство: по ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. То есть, как я понимаю, если ТСЖ застройщика подаст иск после января 2008 года, я потеряю право на встречный иск.
Ни в исковом заявлении о признании права собственности, ни в решении суда нет ничего о том, что я уже владею или пользуюсь квартирой. Решение суда вынесено по трем основаниям: 1) мои обязательства по договору долевого участия выполнены (оплата произведена), 2) госкомиссия дом приняла, 3) квартира передана по акту приема-передачи (в самом акте написано, что квартира передается "как есть" - о пригодности для проживания не написано).

 Отправлено: 22.10.07 23:35. Заголовок: Чего-то ничего путного не придумала....

Начало действия Соглашение, срок его действия...?
Это же не договор на техническое обслуживание с собственником квартиры, а Соглашение, и оно должно начать действовать с момента вступления Вами во владение, то есть с даты решения суда (не ранее).
Кстати! В Договоре инвестирования сказано об обязанности заключения с обслуживающими организациями (пусть с ТСЖ) Договора на техническое обслуживание, а не "Соглашений" - не позднее месяца со дня приёма квартиры по акту (посмотрите свой Договор)
Там (в Соглашении) столько обязанностей ТСЖ ....- например, давать разрешение на перепланировку и пр., а Вы соответственно не имеете права осуществлять перепланировку без разрешения. Но заявлять о перепланировке и проводить её может только собственник, то есть опять приходим к дате решения суда.
С даты подписания соглашения платить не обязаны, потому что в это время собственником был застройщик, Вам дали ключ для осмотра квартиры - вот и всё обслуживание... Его должен был оплачивать застройщик.

----------------------------
Вот, статьи из ГК РФ, которые я имела в виду перед судом

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По вопросу о применения статьи 181 см. Постановление Пленума Верховного Суда от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)

Трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.2005 N 109-ФЗ).

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)

Статья 224. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.
------------------------------
Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
==================
Наш Договор игвестирования - это сделка, а эти Соглашения - фуфло.
Может, попробовать отозвать свою подпись, или предложить считать началом действия Соглашения по пунктам оплаты ком. услуг с даты решения суда = вселения?
То есть возбудить "переговоры" о внесении в Соглашение дополнения: "после получения квартиры в собственность заключить с ТСЖ О-5 Договор технического обслуживания". Но хотя - какое время об ЭТОМ говорить....

 Отправлено: 24.10.07 17:02. Заголовок: Re:

Склоняюсь к тому, чтобы дождаться иска от ТСЖ и подать не встречный иск о признании Соглашений ничтожными (суды - и мировой, и городской - считают их полноценными договорами), а отзыв с просьбой отказать в удовлетворении требований ТСЖ на основании того, что и из текста Соглашений, и из требований законов (статьи 209, 210, 288, 289 ГК РФ, статья 153 ЖК РФ) следует, что моментом возникновения моих обязательств по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и обязательств ТСЖ «Ольгино-5» по управлению многоквартирным домом, является момент возникновения у меня права собственности на квартиру.
В самих Соглашениях ни начало их действия, ни срок действия не указан, но по ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Но ведь это не означает, что и обязательства возникли в этот же момент (например, ст. 157 ГК РФ - сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит).
Что касается отзыва подписи под Соглашениями, то я это сделал еще летом 2006 года, когда стало ясно, что нормальным путем собственность не оформить. Мое заявление с просьбой отозвать Соглашения зарегистрировано в ТСЖ, но, естественно, реакции никакой не было. А после того, как на основании решения суда было зарегистрировано право собственности, я написал заявление в ТСЖ с просьбой открыть лицевой счет и заключить со мной договор на обслуживание - тоже никакой реакции.

 Отправлено: 24.10.07 19:57. Заголовок: Re:

Yuriy45 пишет:

цитата:

я написал заявление в ТСЖ с просьбой открыть лицевой счет и заключить со мной договор на обслуживание - тоже никакой реакции.

- Зарегистрировано было? проследите...
Отсюда и танцуйте - Соглашение .не Договор и не сделка .. буду или не буду собсивенником. ... и далее - Договор на обслуживание.
Ну и доказательства - показания счётчиков и справки с места проживания.
основания - нормы закона (см. в ГК и в решении суда доводы)